En el caso de contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 6 de marzo de 2019, se les aplicará la reforma de la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) aprobada por el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo.

 

El artículo 9 de la LAU pone de relieve que estos contratos tendrán la duración que libremente sea pactada por las partes, sin embargo añade que el inquilino tendrá derecho a permanecer en la vivienda arrendada por un plazo de 5 años si el arrendador es persona física y de 7 años si fuera persona jurídica.

 

Es decir, que aunque se pacte un plazo inferior a 5 o 7 años, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance esa duración mínima, salvo que el inquilino, manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad de  no renovarlo.

 

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si fuera posterior.

 

En el caso de los arrendamientos para los que no se haya estipulado un plazo de duración concreto o este sea indeterminado, se entenderán celebrados por un año, con el derecho de prórroga anual hasta cumplir los 5 o 7 años antes mencionados.

 

Una vez que se han cumplido estos plazos, si ninguna de las partes manifiesta al otro su intención de no renovar el contrato, con al menos cuatro meses de antelación en el caso del arrendador y de al menos dos meses en el caso del arrendatario,  el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar un plazo de 3 años más, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de la anualidad, su voluntad de no renovar.

 

Una vez cumplidas estas prórrogas, si ninguna de las partes manifiesta a la otra su intención de finalizar el contrato, entonces el mismo entrará en la llamada tácita reconducción.

 

Esta situación supone un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma vivienda con el consentimiento tácito de las partes.

 

El plazo de duración de la tácita reconducción va a depender de cómo se hubiera fijado la renta en el primitivo contrato de arrendamiento. Si la renta se fijó de forma anual, la tácita reconducción también será mensual, en cambio si la renta se pactó anual pero con pago mensual, entonces la tácita reconducción será anual.

 

Es de vital importancia atender a la fecha de celebración del contrato para poder determinar el régimen legal al que se encuentra sometido, puesto que la Ley de Arrendamientos Urbanos ha ido sufriendo diversas modificaciones a lo largo de los años, siendo diferentes las reformas operados en relación con plazo de duración y las prórrogas forzosas.